BGH ändert Rechtsprechung zu Eigenbedarfskündigungen bei Wohnraummiete

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 14.12.2016 zum AZ VIII ZR 232/15 mit mehreren Fragen im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung im Wohnraummietrecht befasst.
Zum einen hat er seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass auf Vermieterseite auch eine GbR Eigenbedarf geltend machen kann, zum andern hat er seine bisherige Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters geändert.

Der Sachverhalt stellte sich stark verkürzt wie folgt dar:

Die beklagten Mieter hatten 1985 eine 5 Zimmer Wohnung angemietet. Auf Vermieterseite gab es 1991 einen Vermieterwechsel. Vermieter ist seit 1991 eine GbR bestehend aus 4 Gesellschaftern, die das Objekt 1991 zur Sanierung erworben hatte. 1994 begann die klagende Vermietern mit der Sanierung und Aufteilung der Wohnungen und verkaufte einen Teil der Wohnungen.

Die Wohnung der beklagten Mieter ist die einzige noch nicht sanierte Wohnung im Objekt. Im September 2013 kündigte die klagende GbR das Mietverhältnis und machte Eigenbedarf für eine Tochter eines der Gesellschafter geltend. Eine seit April 2014 leerstehende Wohnung im Erdgeschoss bot die Klägerin den Beklagten nicht an.

Nachdem Amts- und Landgericht die Räumungsklage abgewiesen hatten, hat der BGH entschieden.

Zuerst hat der BGH ausgeführt, dass der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs, der vom Wortlaut her auf natürliche Personen bezogen ist, analog anzuwenden ist auf Konstellationen, bei denen auf Vermieterseite eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt.

Weiter hat der BGH in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgeführt, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht dazu führt, dass die Kündigung rechtsmißbräuchlich und unwirksam wird.

Unter Anbietpflicht versteht man die Pflicht des Vermieters, dem gekündigten Mieter eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder Wohnkomplex anzubieten, die bis zum Ende der Kündigungsfrist frei wird.

Der BGH ist der Auffassung dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht entgegen seiner früheren Rechtsprechung nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung führt, sondern  eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht darstellt und zu Schadensersatzansprüchen des Mieters (zB. Umzugskosten, Maklerkosten) führen kann.

Rechtsanwältin Yvonne Stuppy
Fachanwältin für Miet- und WEG Recht