Nebenkostenabrechnung: Mieter müssen binnen zwölf Monaten widersprechen

Im zugrunde liegenden Fall machte ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2000 und 2001 u. a. Kosten für einen Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung und Strom allgemein geltend. Vermieter und Mieter hatten in dem Mietvertrag die einzelnen Positionen der Betriebskosten detailliert vereinbart. Die vorgenannten Positionen (Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung und Strom allgemein) sind nicht in der Detailvereinbarung des Mietvertrages enthalten. Diese lautete:

"Neben der Miete werden folgende Betriebskosten i.S.d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) erhoben:

1. Für Wasserversorgung und Entwässerung Vorauszahlung/Pauschale*) ________DM

2. Für Zentralheizung/zentrale Brennstoffversorgung/Versorgung mit Fernwärme Vorauszahlung/Pauschale*) ________DM

3. Für Warmwasserversorgung/ Versorgung mit Fernwarmwasser Vorauszahlung/Pauschale*) ________DM

4. Für Aufzug/Aufzüge Vorauszahlung/Pauschale*) ________DM

5. Für laufende öffentliche Abgaben (z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr) Vorauszahlung/Pauschale*) ________DM

6. Für Schornstein-, Kamin-Reinigung Vorauszahlung/Pauschale*) ________DM

Gesamtbetrag für 1 - 6 als monatliche Vorauszahlung 320 DM "

Der Mieter weigerte sich, die genannten Posten zu bezahlen.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter grundsätzlich Recht. Bei den Posten handele es sich zwar grundsätzlich um umlagefähige Nebenkosten. Da im Mietvertrag allerdings die Posten detailliert aufgeführt worden seien, hätten die Parteien auch nur vereinbart, genau diese abzurechnen.

Gleichwohl verurteilte der BGH den Mieter zur Nachzahlung, weil er die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig gerügt hatte. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung seien wegen § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen, führten die Richter aus.

Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten erhoben werden

Nach diesen Vorschriften obliege es dem Mieter, dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, ob er Einwendungen erhebe. Nach Ablauf dieser Frist könne der Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Hiervon würden jedenfalls die Einwendungen erfasst, die sich - wie hier - gegen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung richteten und darauf beruhten, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle.

Referenz: Bundesgerichtshof; Urteil vom 10.10.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 279/06
Vorinstanzen: Amtsgericht Offenbach; Urteil vom 25.11.2005, Aktenzeichen: 34 C 16/05; Landgericht Darmstadt; Urteil vom 18.05.2006, Aktenzeichen: 6 S 253/05